- 相続・空き家／空き地対策
相続・空き家（空き地）の対策について
空き家や空き地など、
不動産を相続した場合は対策が肝心です！
遺産相続で空き家や空き地などの不動産を相続した場合は、事前の対策が肝心になります。不動産の相続は相続人同士で大きなトラブルに発展してしまうケースもあるため、相続する前に注意点や対策方法を把握しておきましょう。こちらでは、沼津市で不動産の売却や買取を手がける三陽住宅が、不動産の相続方法や空き家対策、土地売却のポイントについてご紹介します。空き家や空き地などの不動産を相続する可能性のある方は、ぜひ参考にしてみてください。
相続前に知っておきたいポイント
遺産相続とは、所有者が亡くなったときに、所有していた財産を次の世代の人に受け継がせることです。遺産相続がうまくいかないと、遺産をめぐって相続人同士で相続争いなどの大きなトラブルに発展してしまうことも多くあります。トラブルを避け、スムーズな相続を行うために抑えておきたいポイントをご紹介します。
遺産を受け継ぐのが誰か？
遺産相続トラブルを避けるためには、遺産を受け継ぐ人を明確にしておくことがポイントです。法定相続人以外の人に遺産を遺したい場合は、遺言書が必要になります。遺産は現金や不動産だけではなく、借金や負債なども当てはまりますので注意しましょう。
遺産の分配・割合が決まっているか？
相続人が決まったら、相続財産をどれくらい分配するか、その割合を決めます。遺産の基本的な分配割合は民法により定められていますが、それ以外の割合で分配したい場合は、遺言書に残しておく必要があります。または相続人同士で話し合い、分配割合を決めることも可能です。
相続税が発生するか？
遺産を相続すると、相続税が発生することを忘れないようにしましょう。相続税の基礎控除が大幅に引き下げられたことにより、相続税を支払いが必要になる家庭が増えてきています。不動産の場合、評価額によって思いがけず高額な相続税が課税されることもあるため、事前の相続税対策が重要です。
不動産の相続方法
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現物分割
不動産をそのまま相続する
相続された不動産を売却せず、そのままの状態で相続する方法です。相続人2人が、2つの不動産を1つずつ相続するというケースが現物分割にあたります。この場合、不動産によって評価額が異なるため注意が必要です。評価額が大きく異なる場合、評価額の低い方が不満を抱えるケースが多いため、トラブルに発展する可能性があります。
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代償分割
法定相続分より少なく相続する相続人に代償金を支払う
代償分割とは、相続財産を現物で受け継いだ相続人が、他の法定相続人に対して代償金を支払う方法です。相続財産が不動産1件に対し複数の相続人がいた場合、不動産を相続した人がほかの相続人に対して均等に代償金を支払います。相続人同士で相談し
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換価分割
不動産を売却して相続する
不動産を売却して現金化し､相続人の人数に応じて分割する方法です。たとえば不動産の売却価格が3000万円で､相続人2人が均等に分割する場合、1人1500万円ずつ相続することになります。相続人が誰も不動産の相続を望んでいない場合や、相続税が払えない場合には、換価分割が適しています。
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共有名義
複数の相続人で不動産を所有する
1つの不動産を､複数の相続人が共有名義で相続する方法です。この場合､相続人1人ひとりの所有する割合を持分割合として設定して登記する必要があります。また、売却する際には共有名義全員の合意が必要です。共有名義の1人が亡くなった場合､その子どもに相続することもできますが､トラブルに発展するケースも少なくありません。
不動産相続時の評価ポイント
土地の評価方法 |
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路線価方式土地が面する道路には、それぞれ土地の価格が設定してあり、それを路線価と呼びます。価格は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。路線価に記載されている1平方メートルあたりの価格に、面積や奥行き価格補正率などをかけてその土地の評価額を算出します。このように、路線価をもとに土地の評価を算出する方法を路線価方式といいます。 |
倍率方式路線価が設定されていない土地の評価額を算出するときは、倍率方式を使います。倍率方式は、土地ごとの固定資産税評価額に、その土地に設定された倍率をかけて算出する方法です。ここでの固定資産税評価額は相続を開始する年度の金額を指すため、その年の固定資産税評価額が判明するまでは評価を行うことができません。該当地の倍率は、国税庁の「財産評価基準書」で調べることができます。 |
家屋の評価方法 |
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| 家屋の評価額は、固定資産税評価額に1.0をかけて計算します。つまり、固定資産税評価額がそのまま家屋の評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されていますが、不明な場合は都税事務所や市区役所、または町村役場で確認することが可能です。 |
PICK UP相続した不動産、活用してみませんか
昨今、相続で家や土地を持て余しているというご相談が増えています。下記でもご説明いたしますが、使わない不動産を放置しておくとデメリットが多数あります。そのため、賃貸によって大切な物件を活用するご提案をさせていただいております。
静岡県東部で賃貸管理のご相談は、沼津市の不動産会社「有限会社 三陽住宅」へご相談ください。当社は昭和46年創業以来、地域密着で不動産業に携わり、賃貸物件の仲介はもちろん、賃貸管理でも多くの実績があります。不動産オーナー様が継続して収益をあげられるよう、シビアな管理体制で、お客様の大切な物件をお守りしております。
不動産一つひとつにも異なる事情や歴史、背景があります。当社では、そういった物件の持ち味を十分にくみとり、安定した収益化はもちろんのこと、入居者様も安心して長く借りられる物件であるよう、しっかりとサポートしてまいります。賃貸管理でお悩みの方、賃貸管理会社をお探しの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
空き家の放置で起こる3つのデメリット
税金がかかる
誰も住んでいない空き家でも、所有していれば固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。また、空き家だとしても不動産には変わりないため、相続する際には相続税も発生します。さらに、2015年に施工された「空き家対策特別措置法」により、特定の条件を満たす「特定空き家」に対して強制的な措置が取られるようになりました。特定空き家に認定され特例から外されると、税金が約5倍に跳ね上がることになるため注意が必要です。
PICK UP特例があります
通常、人が居住するための家屋のための土地（住宅用地）には、税金の軽減などが受けられる特例があります｡特例の内容は、小規模住宅用地200平方メートル以下の部分の固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3になり、200平方メートルを超える部分では、固定資産税は評価額の1/3、都市計画税は2/3になるというものです。特定空き家に認定され勧告を受けると、これらの特例が受けられなくなってしまいます｡
維持費がかかる
家は、人が住まなくなると老朽化が加速します。とくに木造住宅の場合は害虫の被害に遭いやすくなり、内側から劣化が進みます。見るからに人が住んでいない空き家は、不法投棄場所にされたり犯罪に利用されたりするケースも少なくありません。それを防ぐためには、定期的な掃除や庭の除草作業などが必要になりますが、管理を業者に委託すれば当然費用がかかります。
PICK UP税金以外の維持費も削減できる
空き家を維持する場合、税金以外にも火災保険・光熱費・修繕費用熱費・庭木剪定等のその他の維持費など、さまざまな維持費がかかります。所有する不動産の規模や状態にもよりますが、空き家を維持するだけで、税金以外に年数万円～数十万円の維持費がかかるのです。空き家を手放すことは、これらの維持費の削減にもつながります。
解体費用がかかる
空き家対策特別措置法により、放置することが危険と見なされた特定空き家は行政代執行に強制的に解体されることも多くなっています。行政からの助言や指導に従わない場合､固定資産税等の特例が受けられなくなりますが､それでも放置する場合は最大50万円の罰金が課せられてしまいます。さらに､行政代執行に強制的に解体された場合は、その費用も請求されるので注意しましょう。
PICK UP空き家解体によるデメリットについて
空き家でも住宅用家屋が建っている場合は、固定資産税等の特例が受けられます。建物を解体するということは、同時にその特例が受けられなくなるということです。ただし、特定空き家に認定された場合この特例自体が適用されなくなるため、解体によるデメリットはないといえます。
土地売却時のポイント
地域相場と適正価格の把握
土地を売却する際は、売却予定地の相場や適正価格を調べて把握しておきましょう。土地の相場や適正価格を把握しておけば、不動産会社に売却価格の見積もりを取ったときの目安になります。実際の取引価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることが可能です。また、国土交通省のホームページでは、不動産相場の推移を地域ごとに調べることもできます。
複数の不動産会社へ査定を依頼
土地の評価方法は、実勢価格・地価公示価格・路線価など複数あるため、不動産会社がどの方法を基準にするかによって見積金額が変わります。複数の不動産会社に査定を依頼し、より高く評価の会社と売却交渉することが可能になります。不動産売却査定サイトで一括査定すると手間がかからず便利ですが、営業電話などがしつこくかかってきてしまうことがあるため注意しましょう。
できるだけきれいな状態に整える
土地査定時は、土地の状態も評価のポイントになります。長時間放置して雑草が生い茂っていたり、ゴミが不法投棄されていたりすると減額交渉されてしまう可能性があります。できるだけ見た目をよくするために、雑草やゴミは処分しておくことが大切です。遠方などの理由で処分しに行けない場合は、料金と引き換えに不動産会社に掃除を依頼することもできます。
PICK UP創業時から続く地主さんとの強いつながり
三陽住宅は、創業から50年以上の実績とともに、地主さんとのつながりや土地売却のノウハウを積み上げてまいりました。お客様それぞれの悩みに合わせた土地売却の提案ができると自負しております。土地売却にお悩みの際は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。