- 住宅ローンでお困りの方【任意売却】
住宅ローンを滞納しているなら早めに任意売却
住宅ローンのお悩みは、沼津市の三陽住宅に相談して早めに解決！
住宅ローンで問題が生じたときは、早めに対策するのが得策です。ローン返済が厳しくなり滞納の恐れがあれば、不動産を任意売却する方法がおすすめといえます。そのまま滞納していると、やがて対象物件は競売に出されるリスクがあります。競売では物件が安く売られる傾向があり、望ましくありません。ここでは沼津市の不動産売却や買取を手がける三陽住宅が任意売却の仕組みや主なメリットをご紹介しますので、住宅ローンでお困りであればお役立てください。
任意売却は住宅ローンを滞納している方の救済手段
住宅ローンの返済が滞ると、最終的に対象物件は競売に出されます。競売では、確実に物件を売却するため相場より安値で売り出されるケースが一般的です。通常、売却で得られた収入は残債の返済意外に使えません。これらの問題を回避できる方法が、任意売却です。一般の不動産売却と大差ない形で売り出せるため、ローン返済が難しいとき検討したい選択肢といえます。
PICK UP複雑な問題も丁寧に対応いたします
諸事情により任意売却をご検討中であれば、どんなお悩みも沼津市の三陽住宅にご相談ください。当社の代表は、生まれも育ちも静岡県東部。沼津の不動産売却には、精通しています。ネットワーク関係も問題ないので、お気軽にお問い合わせください。
不動産が競売にかけられるとどうなる？
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
売買価格 |
任意売却なら通常の不動産売却と同じように売主様が自分で売買価格を検討できます。市場相場をふまえた価格設定であれば、希望に近い値段で売却できるケースも珍しくありません。 | 競売の場合は金融機関が少しでもローンの残債を回収したいと考え、売買価格は相場より安くなる傾向にあります。価格設定の権限は裁判所にあり、売主様の意向は反映されません。 |
余剰金 |
任意売却で利益が生じたときは、金融機関の了承を得られれば余剰金をローンの返済意外に使えます。生活費や引っ越し資金に回せるため、高値で売れると日常生活に余裕が生まれます。 | 競売で得られた収入は、ローン返済に使うのが原則です。余剰金が生じても例外でなく、基本的に他の用途では使えません。引っ越し資金などは、別途に自分で用意する必要があります。 |
引っ越し |
任意売却なら、引っ越しの時期は売主様の事情を考慮してもらえます。売却後に、準備を慌てる必要はありません。引っ越し費用が足りないときも、落ち着いて資金調達を進められます。 | 競売で物件が売れた場合、たいてい売主様の事情は配慮されません。落札者の都合で、早々に立ち退きを迫られることもあります。強制退去を求められたら、落ち着いて準備を進められません。 |
残債務 |
任意売却の場合、残債の返済について金融機関と話し合う余地があります。金融機関との交渉により無理のない返済計画を立てられれば、残債の処理に多少なりとも余裕が生まれます。 | 競売で物件が売れても、残債の支払い義務は免除されません。さらに通常は返済計画について金融機関と交渉する余地はないため、残債の処理では厳しい状況が続くと考えられています。 |
プライバシーの保護 |
任意売却には、プライバシーを保護しやすい特徴があります。たいてい不動産会社は個人情報の保護に注意を怠らないため、売主様のプライバシーが周りに知られる心配はありません。 | 物件が競売に出されると、その情報は売主様の意志と関係なく基本的に広報紙やネット上で公開されます。プライバシーの保護は難しく、競売についても周りに知られる可能性があります。 |
生活再建 |
任意売却は、生活再建も進めやすい方法です。余剰金の用途を自分で検討できるうえローンの返済計画を金融機関と相談できるので、新生活に向けた準備などを計画的にはじめられます。 | 競売では、物件が売れても余裕のある生活再建は簡単ではありません。売却による収入は残債の処理以外に回せず、返済計画を見直す余地もなく将来性を考えた生活再建は厳しくなります。 |
要注意！任意売却できる期間
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
ローン滞納前 |
ローンを返済できているものの、毎月の支払いが厳しく感じられる状況です。 | 実際にローンを滞納したわけでなく、落ち着いて任意売却を検討できます。 |
ローン滞納3カ月以内 |
ローンの滞納が続き、金融機関から督促状や一括弁済通知が送られてきます。 | すでにローンを滞納しているため、任意売却の検討が急がれる段階です。 |
ローン滞納4カ月以内 |
ローン滞納の長期化により、不動産を競売にかける旨の通知が届きます。 | 競売の開始が通知されると、ゆっくり任意売却を検討する余裕はありません。 |
ローン滞納5カ月まで以上 |
競売の開始時期が迫り、事前調査のため裁判所から執行官が訪れます。 | 競売がはじまる直前であり、任意売却を検討できる最終段階といわれます。 |
それ以降 |
競売がはじまり、物件が売却されると強制退去を求められることもあります。 | 競売がはじまると、売主様の事情を問わず任意売却は選択できません。 |
住宅ローンを滞納すると、競売は4～6カ月後にはじまるケースが多く見られます。競売後に多額の残債を支払うのは負担が重くなるため、任意売却を選ぶかどうか早めに決断するほうが賢明です。
任意売却の流れ
住宅ローン滞納
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諸事情により月々の所得が減少すると、住宅ローンの返済は厳しくなりローンの滞納につながります。すぐに所得が増えるとは限らず、数カ月にわたりローン滞納が続くこともあります。
督促状・催告書通知
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ローン滞納が続いたとき、金融機関などが最初に着手する手続きは督促状・催告書の通知です。これらの書面が送られてきたら、競売を避けるための任意売却など何らかの対策が急がれます。
債権の譲渡
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債権の譲渡は、住宅ローンの契約時に指定された保証会社が契約者本人に代わりローンを一括返済する手続きです。期限の利益は失われ、保証会社から代償したローンが一括請求されます。
競売申し立て
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ローンの滞納が長期化すると、債権者となった金融機関は競売を申し立てます。申請手続きは民事執行法にもとづき進められ、そのまま放置すると対象物件を競売に出される事態は避けられません。
競売入札開始
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競売の開始期日になると、実際の入札がはじまります。その際に最低入札価格や入札期間について通知されますが、この時点では価格設定などに納得できなくても基本的に任意売却を選べません。
一度、競売入札が開始されてからは原則として金融機関などに任意売却を希望しても応じてもらえません。早めに任意売却を選択したほうが、競売のリスクを避けられる可能性は高まります。ローン返済が厳しいときは、時間があるうちに沼津市の三陽住宅へご相談ください。
PICK UP売却後も住み続けたいならリースバック
リースバックは、自宅を売却した後もこれまでと同様に住み続けられる仕組みです。売買契約を交わしてから買主様と交渉し、新たに賃貸契約を結べると売却した物件に引き続き入居できます。住宅ローンの返済が厳しいときも、リースバックにより自宅を売却すれば実質的に大事な家を手放すことなく債務整理を進められるのでおすすめです。
離婚時の財産分与の考え方
家や土地などの不動産は､基本的に資産のひとつと見なされます。離婚時には､預貯金や家財道具とともに当事者が所有する財産の一部として財産分与の対象に含まれます。ただ不動産は金銭などと異なり、そのままの形で分割するわけにはいきません。そのため不動産の財産分与については、どんな方法で分割するか当事者間で話し合う必要があります。
離婚時の財産分与の方法
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現物分割
現物分割は、そのまま現状に手を加えず現物を受け取る方法です。現金や預貯金は等しく分割するのが容易であり、多くのケースでこの方法が選ばれます。不動産や自動車も、現状のまま受け取れば現物分割により財産分与したと見なされます。ただ通常は等しく分割するのが困難であり、不動産の財産分与では他の方法を選ぶケースが一般的です。
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代償分割
代償分割は､配偶者の一方が財産を現物のまま受け取る方法です｡その代わり相手方には､該当する財産が持つ資産価値の半額を現金で支払います｡この方法は､現物での財産分与が難しい不動産などを分割するときによく検討される選択肢です｡持ち家が夫婦共有財産の場合には一方が所有権を移転してもらい、財産の評価額のうち半分を相手方に渡します｡
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換価分割
換価分割は、財産を売却してから代金を分ける方法です。この方法も代償分割と同様に、不動産や自動車など現物では分割しにくい財産を分与する際に選ばれるケースが少なくありません。とくに不動産の場合は、離婚した後で当事者がいずれも持ち家に住む予定などがなく手放しても以後の生活に差し支えないケースで選ばれる傾向があります。
不動産の財産分与におけるローンの問題
持ち家を財産分与した際、ローンが残っている場合は残債の処理が必要です。財産分与の後に家の所有者がローンの債務者を兼ねていれば物件の所有者名義でローン返済を続ければ問題ありません。所有者と債務者が一致しない場合、残債の処理に伴う手続きは複雑になります。住宅ローンは債権者と債務者との間に契約関係が生じ、財産分与の結果はとくに考慮されません。債務者は物件の所有権を手放してもローンの支払い義務を負うため、状況に応じて名義変更などが必要になります。
PICK UP三陽住宅は離婚時の不動産売却に強い会社です
三陽住宅は、離婚に伴う不動産売却に強みがあると自負する会社です。これまでに豊富な業務実績があり、さまざまなご相談が寄せられ数多くの問題を解決へと導いてきました。離婚に絡むお悩みは1人で抱えても解決が難しいので、いつでも気兼ねなく当店にご相談ください。