【沼津市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

１-1.相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

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１-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

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※（代償分割の例）相続人が二人いて相続財産が2,000万円の不動産だった場合、一人が不動産を取得し、もう一人に1,000万円を現金で払うという方法。

１-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。
土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。なお2023年時点での静岡県の路線価は平均で0.7%下回り28年連続で下落しています。
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

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２-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。
また相続税はこの後解説する基礎控除額を超える場合のみに発生します。実際に相続税を支払う人は全体の1割もいません。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

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２-2.不動産相続で使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

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３-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

• １．遺言書の確認・検認

  遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
  遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
  遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
  検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

• 2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

  遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

  こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

• 3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

  法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
  預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

  なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
  依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

• 4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

  遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

  この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

３-2.「3ヵ月以内にする手続き」

• 5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

  被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

  これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
  書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

３-3.「4ヵ月以内にする手続き」

• 6．準確定申告（税理士に依頼可能）

  被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
  また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

  こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-4.「10ヵ月以内にする手続き」

• 7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

  複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

  遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

  弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

• 8．相続税申告（税理士に依頼可能）

  相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
  相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

  こちらは税理士のみに依頼可能です。

３-5.「1年以内にする手続き」

• 9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

  遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

  これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

  こちらは弁護士のみに依頼可能です。

  参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

３-6.「3年以内にする手続き」

• 10．相続登記（司法書士に依頼可能）

  相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
  正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

  ※正当な理由の例

  • 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
  • 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
  • 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

  また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
  こちらは、司法書士にのみ依頼可能です。

  期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

  参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

4-1.静岡県の相続遺産の内訳

静岡県で親（被相続人）の財産額に占める不動産の評価額の割合は49.2％で、全体の平均より高めになっています。また、現金・預貯金は37.9%となっており、全体の平均より低めです。

相続不動産の活用方法としては、自身が居住する人が39％と高い割合であるのに対し、そのまま維持しておく人は8.5％と全体より低めで、何もせずに維持している人が少ない傾向にあると言えます。
つまり、空き家や土地を放置している人は全体に比べ多くないと言えるでしょう。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【静岡県の特徴】/2021年2月MUFG資産形成研究所

4-2.データから見た「相続を受ける人」の分析

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

4-3.「相続を受ける人」が選んだ相談先

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

5-1.沼津市の不動産売却相場と概況

沼津市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　沼津市の不動産の売却相場　種類別】

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5-2.沼津市で相続した不動産を上手に売却するコツ

5-3.沼津市の相続事例集

沼津市の相続事例についてご紹介いたします。

6-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

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※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

6-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

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※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

8-1.無料で相談できる公的機関・準公的機関

法務局

毎月第1・第３水曜日13時～16時
【弁護士相談】
市民相談センター
電話：055-934-4700（電話予約が必要です）
HP： https://city.numazu.shizuoka.jp/kurashi/anshin/soudan/sodan.htm

毎月第3火曜日（8月除く）13時～16時
【司法書士相談】
市民相談センター
電話：055-934-4700（電話予約が必要です）
HP： https://city.numazu.shizuoka.jp/kurashi/anshin/soudan/sodan.htm

8-2.士業

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

沼津市で相続の際に相談できる士業について、詳しくは以下のページをご覧ください。
【沼津市版】相続に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方