1.沼津市にお住まいのB様が「相続した築50年の空き家を売却し、特例を利用して節税した事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 沼津市岡一色 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 146.39m² | 土地面積 | 180.95m² |
| 築年数 | 50年 | 成約価格 | 1,980万円 |
| 間取り | 5DK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
沼津市にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになった後、B様はご実家の一戸建てを相続しました。利用する予定がなく、相続してから約1年間、実家を空き家として放置しています。
しかし、空き家が社会問題化していることや売却した際の節税制度があることを知り、不動会社に相談したいと思われています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続してから使用せずに1年間空き家としていたが、節税制度を利用して売却したい。
B様は売却手続きが面倒だったため、相続した実家を1年間空き家として放置していました。
しかし、空き家の売却に適用される節税制度を知ったことで、節税制度が自身の実家売却に利用できれば売却を検討したいと思うようになりました。
相談する不動産会社の探し方・選び方
B様はご実家の売却と売却に関わる節税制度についての相談をしたいと考え、地元の不動産会社を探し始めました。
沼津市内の複数の不動産会社を訪れ、
- 親身に不動産売却の相談にのってくれる
- 税金に関する相談ができる
という点を重視して、依頼する不動産会社を選択しました。
B様の「トラブル・課題」の解決方法
B様が仰っていた売却時の節税制度は、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」という特例のことです。
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1.「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例とは
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」は、亡くなる前に被相続人が居住していた建物や土地を相続人が売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
この特例は以下の条件を満たす場合に適用されます。
- 相続直前まで被相続人が一人暮らししていた建物
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物
- 建物が取り壊されている、または耐震改修工事が施されている場合
- 売却代金が1億円以下であること。
- 相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却されること
適用期間は平成28年4月1日から令和5年12月31日まででしたが、令和9年12月31日まで延長されました。
B様の場合、既にご実家に耐震改修が施されているなど、特別控除の適用条件を満たしているため、特別控除が可能です。さらに、ご実家の相続人が3人以上いる場合は2,000万円の控除となりますが、B様の場合は相続人が一人であるため、3,000万円が控除されます。
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2.「結果」
売却活動を始めてから5か月で、無事に売却することができました。
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例が適用されるため、B様はご実家を節税しながら売却できたことに満足されました。
2.沼津市にお住まいのH様が、「相続前・後のどちらが、ご実家を売却するタイミングとして税金面で有利になるかを相談した事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 沼津市西間門 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 113.85m² | 土地面積 | 223.85m² |
| 築年数 | 56年 | 成約価格 | 1,380万円 |
| 間取り | 5DK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
沼津市にお住いの50代のH様は、お父様とご実家で同居していましたが、お父様が老人ホームへ入所することになり、相続や税金に関して真剣に考え始めました。
解決したいトラブル・課題
課題
将来相続予定の実家について「相続前」または「相続後」の税金面で有利なタイミングで売却したい
お父様の老人ホーム入所を機に、H様はご実家から出られることを検討しています。
一人で暮らすには広すぎるため、利便性が高いマンションに住み替えるつもりです。
ただ、「相続前に売却する」もしくは「相続後に売却する」、どちらがより税金面で有利なのか教えて欲しいとの事です。
不動産会社の探し方・選び方
H様は適切なアドバイスを求めて、不動産相続に関する知識が豊富な不動産会社を探し始めました。
沼津市内の不動産会社をインターネットで検索し、
- 相続問題の解決実績が豊富にある
- 節税の相談も受け付けている
上記ポイントを重視して、相談する不動産会社を選びました。
H様の「トラブル・課題」の解決方法
H様の場合、直ちに現金化する必要がなければ、相続後に売却した方が相続税の節税効果を高める選択となります。
-
1．「小規模宅地等の特例」の活用を検討する
相続税に関しては「不動産」を相続財産とした方が、「現金」で相続するよりも節税効果が高くなります。
特に相続時まで実家に居住し続ける場合、「小規模宅地等の特例」の活用が可能となり、相続税の節税が期待できます。
「小規模宅地等の特例」では、330㎡までの宅地について、一定の要件を満たすと評価額を最大80%減額できます。特例の適用条件は以下のとおりです。
- 相続時に被相続人が居住していた宅地であること
- 被相続人と同居していた親族がその土地を相続する場合
ただし、仮にH様が実家を出ると、上記特例を利用できなくなる可能性がありますので、注意が必要です。
また、今回の場合は「相続前」に被相続人が老人ホームに入所されます。
その場合は- 要介護認定を受けていること
- 老人福祉法に基づく指定の施設に入居していること
という要件が求められます。
-
2．「結果」
検討の結果、H様は相続後にご実家の売却をすることにし、引き続きご実家に居住することにしました。
将来的に相続が発生した際には、売却をサポートさせていただく予定です。
3.神奈川県にお住まいのU様が、「相続した空き家の固定資産税を払いたくないので売却した事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 沼津市豊町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 99.43m² | 土地面積 | 195.73m² |
| 築年数 | 45年 | 成約価格 | 950万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
神奈川県にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになったことにより、U様兄弟で沼津市のご実家を相続しました。
しかし、U様兄弟はすでに県外で生活しており、ご実家は2年間ほど空き家のままで税金だけを支払ってきました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家への愛着は深いものの、固定資産税などの税金の継続的な支払いに負担を感じている。そのため「売却した方がよいのでは」と兄弟で話している
U様と弟様は相続した当初はご実家の売却に抵抗感がありました。
しかし、住む予定のないご実家の税金を支払っており、今後もずっと支払っていくかと思うと、さすがに無駄のように感じています。
そのため、U様兄弟は売却を検討し始めました。
不動産会社の探し方・選び方
U様兄弟ともに不動産売却に関する知識がほとんどなく、売却の可否や市場状況についてもよくわかりません。
ご実家のある沼津市の不動産会社をインターネットで検索し、
- 不動産売却に関するあらゆる相談を受け付けている
- 地域のつながりが強く、沼津市の不動産市況を把握している
これらを基準に不動産会社を選び、売却すべきかどうか相談することにしました。
U様の「トラブル・課題」の解決方法
U様に空き家にかかる税金と固定資産税が増額されてしまうケースに関してご説明しました。
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1.空き家にかかる「税金」と増額されるケース
空き家であっても「固定資産税」が課せられ、さらに「市街化区域」に位置する場合には「都市計画税」の課税対象となります。
以下の状況では、固定資産税の税額が増加する可能性があります。
- 特定空き家に指定される
- 空き家を解体して更地にする
特定空き家に指定された場合
倒壊の危険性などの理由で「特定空き家」として指定されると、自治体からの勧告に従わなければなりません。
万が一、適切な対応を行わない場合、固定資産税が最大6倍に増加する可能性があります。空き家を解体して更地にする場合
空き家を解体して更地で保有すると、建物にかかる固定資産税はなくなりますが、住宅用地に適用される「固定資産税等の住宅用地特例」の適用がなくなります。
そのため、結果的に固定資産税の総額は増えてしまいます。 -
2.「結果」
将来的に固定資産税が増額されるリスクを考慮し、U様と弟様は検討の末、実家の売却を決断しました。
結果、売り出してから約4か月で無事売却することができました。