【沼津市版】不動産相続の
生前対策を行った事例

解決したいトラブル・課題

認知症が悪化して施設に入所する段階になったら、お父様ご自身で売却手続きをする事ができなくなってしまいます。
入所するまではご実家に住まわれますし、ご実家の売却金を施設入所のタイミングで手にしたいと考えています。
生前贈与が良いのか、お父様の認知能力のあるうちに売却した方が良いのかを相談したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

お父様と一緒に相談にいこうと考えていたので、沼津市内で通いやすい不動産会社をインターネットで探しました。
その中でも

• 不動産相続の専門ページがあり営業実績が長く頼りになりそう
• 士業との繋がりがあり相談できそう

と感じた不動産会社に相談する事に決められました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様のお話ではなるべく長くご実家で生活し、入所のタイミングでまとまった金額が欲しいとの事でしたので、

「生前贈与」にてご実家を譲り受けて「相続時精算課税制度+相続税の基礎控除」で贈与税や相続税を非課税にするという提案をさせていただきました。

• 1.「生前贈与」で実家を相続する方法

  生前贈与とは、被相続人が生きている間に他者へ財産を分け与えるという行為のことです。

  お父様名義のご実家を売却すると、お父様の口座に売却金が入金されます。
  金融機関にお父様が認知症だと判断されると「資産が凍結状態となってしまう」ため、手続きが複雑化し、入所費用に充てるまでに時間がかかってしまいます。

  施設への入所を決めていますが現時点では、まだお父様の意思決定能力は損なわれていません。
  そのため、認知症が悪化する前に「生前贈与」という形でご実家の土地と建物をN様は譲り受ける必要があります。

• 2.相続時精算課税制度で贈与税を先送りにする方法

  N様は「生前贈与」をした場合に贈与税の負担が発生することを心配されていたので、「相続時精算課税制度」の利用をおすすめしました。

  相続時精算課税制度とは、2,500万円までの生前贈与の贈与税の先送りにできる制度です。
  贈与者が亡くなったときに、生前贈与した財産も含めて相続税が課税されます。（精算される）

  N様の場合、ご実家の売却金が2,500万円以下だったので相続時精算課税制度の適用範囲内でした。

• 3.「結果」

  相談に来られてから2年後、施設への入所を決められたとの事でご実家を売却されました。

  N様の場合、お父様が亡くなられた後でも基礎控除額（3,600万円）の範囲内であるため、相続税は非課税となります。
  先送りにした贈与税の支払いも不要です。

  相談した後、お父様の不安もなくなり、ご実家で楽しく過ごすことができていたとおっしゃられ、こちらに相談して良かったとN様は満足されていました。

解決したいトラブル・課題

お父様は、お母様をなるべく施設に入所させず、実家で一緒に過ごしたいと望まれています。
その望みをK様ご兄弟はなるべく叶えてあげたいと思っています。
現在は、お父様の貯蓄とご両親の年金で生活をされていて金銭的なサポートは必要とされていません。
しかし、ご両親が施設に入所となった場合は金銭的なサポートが必要となります。その際は、ご実家を売却して入所費用に充てたいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

不動産の相続や売却に関して全く知識がないので、相続や売却に加えて税金など全て相談できる不動産会社を探しました。
いくつかのホームページ見て問い合わせましたが、

• 的を射ない質問にも的確に答えてくれた
• 希望に沿うような提案をしてくれた

不動産会社に詳しく話を聞きに行くことにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様のケースでは、生前贈与ではなく「家族信託」をご提案しました。

「家族信託」をご提案した理由としては

• お父様の貯蓄で生活を賄いたい
• 売却金の使用目的が、ご両親の介護費用である

といった点が生前贈与では不向きと判断したためです。

• 1.「家族信託」でご実家とお父様の財産を管理する

  家族信託とは、被相続人が認知症などで意思能力が喪失する前に、信頼できる家族に管理を任せる法的制度です。

  K様の場合、お父様の認知症が悪化すると資産凍結状態となり、お父様名義のご実家を売却したり、生活費を引き出したりすることが難しくなります。
  そのため、認知症が悪化する前にお父様から「家族信託」の同意を得て、K様が「受託者」となり、お父様のご実家や財産を管理できるようにしました。

  【家族信託の仕組み】

  信託契約	K様のケース
  委託者（保有する財産を預ける人）	お父様
  受託者（財産を託され、管理・処分する人）	K様
  受益者（財産を運用・処分した際に利益を得る人）	お父様

  「受益者」はお父様となるので、K様がご実家を売却したとしても、その売却益はK様の財産になるのではなく、お父様の財産になります。
  仮にK様がお父様から「生前贈与」された場合は、K様の財産となるため、誰の財産になるかに大きな違いがあります。

• 2.「結果」

  数年後、お父様が施設に入所されることになりご実家を売却されました。
  受託者のK様が売却代金を管理しながら、ご両親の施設費用に充てています。

解決したいトラブル・課題

S様ご夫婦は、お子様たちの手間にならないよう相続財産を現金だけの状態にしておこうとご自宅の売却の相談に来られました。

2人のお子様は、それぞれ家庭を築いているためどちらかに不動産を残す必要がないそうで、売却の相談に来られました。
売却後にご夫婦で住む家も探したいとのことでした。

不動産会社の探し方・選び方

ご近所で評判が良い不動産会社は

• 丁寧に説明をしてくれる
• 相続に関して知識が豊富
• 安心して任せられた

と聞いたので、その不動産会社に相談してみることにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様ご夫婦は、沼津市内に新しく住宅を探す予定とのことでした。
しかし、実は自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる「リースバック」という方法が存在します。

• 1.リースバックで自宅売却後でも住み続けられる

  リースバックとは所有している不動産を第三者に売却し、売却後に第三者と賃貸借契約を締結することで、売却前と同じ不動産に住み続けられる取引方法です。

  リースバックを利用するメリットとしては、

  • 売却後も自宅に住み続けられる
  • 引っ越せずに賃貸物件に移行できる
  • 不動産を迅速に現金化できる
  • 物件の売却をご近所に知られることはない

  などが挙げられます。

  引っ越しなどの手間を考えると、売却しても住む場所を変えずにそのまま生活できる点が大きな魅力です。

  また、相続が「争続」となるケースの大半は不動産関連です。事前に不動産を現金化しておくことは、後のトラブルを避ける有効な手段ともいえます。

• 2.リースバックの注意点

  リースバックは特に持ち家比率が高い高齢者から需要があり、取引件数は年々増加しています。
  ですがリースバックには多くのメリットがある一方で、注意点も存在します。

  リースバックの注意点

  • 不動産の売却が相場よりも安くなるケースが多い
  • 契約が「定期借家契約」だと、期間満了で退去しなければならい場合がある
  • 賃料の支払いの合計が、売却金額よりも多くなる場合がある

  トラブルを避けるためにも不動産会社にすべてを依存せず、自らもリースバックの仕組みや条件について調べておくことが重要です。

  参考：国土交通省｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

• 3.「結果」

  S様ご夫婦はお子様たちにも相談され、リースバックを利用することに決めました。
  目的としていた、現金化ができ引っ越しもしなくて良くなったと満足されていました。