【沼津市版】相続不動産の悩みを不動産会社に相談して解決した事例

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

A様は賃貸物件にお住まいのため不動産を購入した経験もなく、相続についても詳しい知識がありません。
そこで、ご実家がある沼津市の相続に強い不動産会社をインターネットで調べました。

• 相続問題解決の実績が豊富
• 沼津市で50年以上不動産業を行っている

上記2点が自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様には、まず相続財産を把握する重要性と調べ方をお伝えしました。

相続財産をきちんと把握せずに相続した場合、あとから知らない借金がでてきて困ることになります。

• 1.相続財産の調査方法

  【不動産の調査方法】

  不動産は、登記識別情報や固定資産税の納税通知書、役所で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。
  上記のような書類がない場合は、 名寄帳を申請して不動産を特定するという方法もあります。
  名寄帳とは、納税対象の不動産を所有者別で一覧にしたもので、役所に申請すれば取得が可能です。
  ただし、管轄内の不動産しか記載されていないため注意しましょう。

  沼津市では市役所の資産税課にて固定資産課税台帳の閲覧申請を行うことができます。申請者には、市内に所有するすべての土地・家屋が記載された名寄帳が無料で交付されます。

  参考：沼津市役所財務部｜固定資産課税台帳の閲覧

  【有価証券の調査方法】

  株などの有価証券は、株券や証券会社からの郵送物で取引のある証券会社を特定して調べることができます。
  有価証券を持っていると思っていたのに、上記のような書類が見つからない場合は、通称「ほふり」と呼ばれる証券保管振替機構に問い合わせましょう。
  証券保管振替機構とは有価証券における日本で唯一の証券集中保管機関のことで、情報開示請求をすれば、亡くなった人が取引していた証券会社を特定することが可能です。

  参考：証券保管振替機構

  【借金の調査方法】

  借金については、契約書や借入先からの郵便物、通帳などから調べることが可能です。
  また、信用情報機関に情報開示請求をして、他にも借金がないか確認することが重要です。
  信用情報機関とは、ローンやクレジットに関する信用情報を管理している機関のことで、以下の3つがあります。

  ＜信用情報機関３つ＞

  借入先	開示請求先
  信販会社・クレジットカード会社	CIC
  消費者金融・クレジットカード会社	JICC
  銀行	全国銀行個人信用情報センター

  ただし、個人間の借金や金融業ではない法人からの借入は信用情報機関に登録されません。そのため確実に調査する方法はなく、被相続人の残した書類を基に地道に調査するしかりあません。
  また、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することも有効な手段です。

• 2.「結果」

  A様は慎重に調べた結果、相続財産はご実家と当初わかっていた600万円の借金だけでした。
  ご実家を査定したところ、1,300万円の査定金額になり、値引き交渉で価格が下がったとしても立地と家の状態が良いので返済は可能な金額で売却できるとお伝えし、A様は単純承認してご実家を売却することに決められました。
  借金も返済でき、手元にも少し残ったと喜んでいただきました。

解決したいトラブル・課題

S様は固定資産税も負担になるため手放したいが、なかなか買い手が現れないため、売却の仲介を依頼している不動産会社を変更しようと検討しています。

不動産会社の探し方・選び方

S様は現在売却を依頼している自宅近くの不動産会社ではなく、実家近くの沼津市の不動産会社であれば、売却できるのではないかなと期待し、沼津市の不動産会社をインターネットで調べました。

ホームページを見て、

• 沼津市で50年以上の豊富な売却実績がある
• 地域の不動産事情に精通している

会社が目に留まり、相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様には相続した空き家の売却方法について簡単に説明させていただき、公的な不動産売却のサービスである「空き家バンク」の説明もさせていただきました。

• 1. 売れづらい空き家を売却する方法

  建物が古いなど建物に問題があるため買い手が現れない場合は、以下の３つの手段が有効です。

  ・古家付き土地として売却する

  買い手が建物を解体する前提で売却する方法です。建物を解体せずにそのままの状態で売れますが、値引き交渉されやすく売れない可能性もあります。

  ・更地にしてから売却する

  更地にすることで買い手が見つかりやすくなりますが、解体費用がかかります。

  ・不動産会社に買い取ってもらう

  解体する必要はありませんが、売却価格が市場相場よりも安い金額になります。

• 2.空き家バンクを利用する

  空き家バンクとは、自治体が運営するホームページ上のマッチングサイトのことです。

  空き家バンクには以下のような特徴があります。

• ＜空き家バンクのメリットとデメリット＞

  メリット	・無料で誰でも空き家の情報を掲載できる ・補助金が用意されている自治体がある
  デメリット	・交渉や契約手続きは、基本的に自分たちで行う必要がある ・購入希望者が見つからない可能性がある ・トラブルになった場合も自分たちで解決しなければいけない

  無料で空き家の情報を掲載できることはメリットですが、空き家バンクは、あくまで所有者と購入希望者をマッチングするサービスのため、交渉や契約手続き、トラブルになった場合の対応などは自分たちで行う必要があることがデメリットといえます。

  また、自治体によっては不動産会社が仲介に入るケースもありますが、不動産会社を自分では選べないため注意が必要です。

  参考：沼津市役所都市計画部｜沼津市空き家バンク制度

• 3.「結果」

  「売りづらい空き家の売却方法」や「空き家バンク」についてS様にご説明しましたが、まずは仲介による売却を希望されました。

  結果、約4か月で買い手を見つけることができました。
  他県の不動産会社ではなく、「初めから地元の不動産会社に相談すればよかった」と少し後悔されていましたが、無事売却が完了してS様は満足されていました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は地元の不動産会社であれば、何かいい処分方法を知っている可能性があると考え、相談することにしました。

インターネットで沼津市の不動産会社を検索していると

• 50年以上沼津市で不動産業を営んでいる
• 相続や空き家の悩みの解決実績が豊富である

といった記載がある不動産会社が最適と思い、相談する会社を決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は相続した実家を国に返せなかったことに「納得がいかない」とのことでしたので、まずは相続土地国庫帰属制度について詳しく説明しました。

• 1.相続土地国庫帰属制度とは

  相続土地国庫帰属制度とは、相続によって宅地や田畑などの土地の所有権を相続した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を国に引き渡すことができる制度です。

  しかし、どんな土地でも国に返還できるわけではありません。
  国庫への帰属が認められるためには厳しい要件を満たさなければならず、以下に挙げる「申請自体が認められない土地」と「申請しても不承認となる土地」を除く土地である必要があります。

• ＜申請自体認められない土地＞

  更地でない土地	・住宅などの建物がある
  所有権が曖昧な土地	・担保に入っている、または貸している ・境界が明らかでない土地など所有権や範囲などについて争いがある
  利用されている土地	・通路用地、水道用地、墓地、ため池などとして使用されている
  問題がある土地	・土壌汚染されている

• ＜申請しても不承認となる土地＞

  通常の管理や処分に過分の費用や労力が必要な土地	・勾配30度以上、高さ5メートル以上の崖がある ・阻害する工作物、車両、樹木などの有体物が地上に存在する ・阻害する有体物が地下に存在する ・造林や間伐の必要がある
  通行などに問題がある土地	・公道へ通じていない、または崖があって公道と著しい高低差がある ・隣接所有者等によって通行が妨害されている ・土砂崩れなどの災害の恐れがある

  さらに、原則として10年間分の管理費用として20万円の負担金が必要となります。

  そのため、相続したご実家を相続土地国庫帰属制度で国に返す場合、建物の解体費用と20万円の管理費用が必要になるため、特別な事情がない限り不動産会社を利用して売却する方が有益といえます。

  参照元：法務省｜相続土地国庫帰属制度について

  参照元：法務省｜相続土地国庫帰属制度の負担金

• 2.「結果」

  K様が相続された家は、国道1号線バイパスにアクセスが良く、小学校も近い立地だったため、十分売却できる見込みがあると判断し仲介での売却を提案しましたが、もともと無料でも処分したかったのと手間をかけたくないとのことで弊社で買取をさせていただく事になりました。
  早く手放すことができて良かったと言っていただきました。