【沼津市版】「相続した不動産」を売却した事例

解決したいトラブル・課題

兄弟仲もよく、取り立てて揉めるような事もなく、公平に相続したいと考えています。
実家の一戸建ては不動産なので半分に分けるというのは現実的ではないものの、金銭的に平等に相続したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

A様は事前に相談する不動産会社の候補をいくつか挙げることにしました。
インターネットで検索していると、

• 不動産相続の悩み解決に実績があり、法律の専門家と連携している

不動産店舗に惹かれました。
こういった店舗は自分たちのようなケースを多々扱っているのだろうと期待できると思い、相談することに決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

相続財産の大半が不動産で相続人に利用の意思がない場合、それを平等に相続するには、「換価分割」が最も適当な手段になるケースが多いです。

「換価分割」とは、相続財産を売却して現金化して分割相続することをいいます。

• 1．「換価分割」の手続き

  換価分割の流れは下記になります。

  • 1.換価分割について記載した遺産分割協議書を作成する
  • 2.不動産登記の申請をし、相続人に名義変更する
  • 3.物件の売却後、売却益を分配する
  • 4.相続人がそれぞれ譲渡所得税を申告する
    （※相続財産の価格が相続税の基礎控除を超える場合は、相続税の申告も必要）

  「2.」の不動産登記の補足ですが、名義変更には、手続きを相続人の代表者が単独で行う「単独登記」と、相続人全員の同意と立ち合いのもとで手続きが行われる「共同登記」があります。

  A様の場合、お兄様から手続きを任されていたので、A様は弊社が連携する司法書士のサポートのもと「単独登記」を選ぶことになりました。

• 2.「結果」

  A様のご実家は、売却の手続きをしてから無事半年後に買い手が見つかりました。
  換価分割の手続きの詳細についてはもちろん、税金についても専門家からの助言を得て理解することができたため、相続が想像以上に円滑に行ったと、大変喜ばれていらっしゃいました。

解決したいトラブル・課題

T様は妹様お二人と同様、ご家族と一戸建てにお住まいで、実家に戻られるご予定はありません。
Ｔ様は相続不動産を売却・現金化することで生活資金に充てたいのですが、「どうせ大した金額にならないし、なるべくなら実家を保存したい」と考えるほかの相続人である姉と妹の同意が得られない状況です。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

T様は姉・妹も納得いくよう、なるべく高い価格で売却し、諸々気軽に相談できる不動産屋さんに相談してみようと思いました。
インターネットで、地元の不動産屋さんのページをいくつか見ていると、

• 50年以上、地域密着型で不動産の売買実績を積んでいる
• LINEやメールでも無料相談・査定を受け付けている

といった文言に魅力を感じ、相談する不動産会社を選びました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様のように、遺言書が残されていない場合は、遺産分割協議で遺産の分割内容を決めて、遺産分割協議書にその内容を記載し、税務署に提出します。
その際、必ずしも相続人全員が一か所に集合する必要はなく、メールや電話でのやりとりでも有効です。

Ｔ様も「遺産分割協議」という言葉は耳にされていましたが、一か所に相続人が集わなければいけないのだと思っていらっしゃいました。
「メールや電話でも有効」とのアドバイスを受けて、早速オンラインミーティングで話し合われました。

話し合いの際、弊社が査定した売却金額も材料としてご利用なさり、姉妹３人で、ご実家の売却金額と預金をそれぞれ均等に分け合おうとT様は提案されました。

• 3.「結果」

  売却の査定価格が想定していた以上と知った姉・妹様たちは、ご実家の売却と、売却金と預金の等分に同意されました。

  T様は弊社が連携する司法書士の専門的なサポートのもと、とんとん拍子に手続きを進められ、売却を手続き開始から半年以内に実現することができました。

  「妹様たちを説得できたのも、素早く具体的な査定額を提示できたから」であると、ありがたい感謝のお言葉を頂きました。

解決したいトラブル・課題

K様は住む予定のない物件を早く現金化したいとお考えでした。
また、名義変更をしなかったことによる何らか罰則があるのではないかと不安になり、相談する不動産会社を探すことにしました。

不動産会社の探し方・選び方

K様は、できるだけ手続きや法律のサポートも得られる不動産会社を見つけたいと思い、インターネットで探してみると、

• 相続不動産に関する悩み解決の実績がある
• 司法書士と連携しており、法律関連の専門的なサポートが得られる

上記2点を兼ね備えた不動産会社がみつかり、早速相談してみることにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

まず、K様が不動産の所有者として相続登記されない限りは、Ｋ様は相続したご実家の売却をすることができません。
したがって、まずは「相続登記」する必要があります。

• 1.相続人の特定について

  相続登記とは、相続人が相続した不動産の所有権の移転を申請する手続きのことです。

  「相続による所有権移転」登記は、法務局に対して申請します。
  ここで問題となるのが、「だれが相続人か」の特定です。
  遺産相続に関しては、必ず相続人全員の合意のもとに、手続きが進められなければなりません。

  K様はご自身の他にもう2人の親族が相続人になるとのご認識でしたが、確実な情報を得るため弊社の提携する司法書士に「相続人調査」依頼しました。
  「相続人調査」では、被相続人の死亡から出生まで遡って、存在する戸籍謄本全てと、それらに記載された関係者の戸籍も取得し、相続人特定のために読み解く作業をします。
  調査の結果では、さらにもう1人の相続人がいることが判明しました。

• 2．相続登記の義務化について

  令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
  Ｋ様のお母様は相続人として相続登記の申請を行いませんでした。
  相続登記の変更を行わないと、登記変更が行えない正当な理由、例えば、相続の障害になる経済事情や、相続人間の争いごと等がない限りは、罰則の対象となります。

  また、この義務化は過去の相続に関しても適用されるため、Ｋ様のお母様の相続も罰則の対象となります。
  法律の施行は2027年3月末まで猶予がありますが、新たに発覚した相続人と急ぎ相続についての話し合いをし、手続きをする必要性をＫ様は理解されました。

  参考：東京法務局相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）　　 ～なくそう　所有者不明土地　！～

• 3.「結果」

  K様は、Ｋ様含め４人の相続人と話し合いを進め、弊社の連携する司法書士のサポートのもと、相続登記も含んだ相続の手続きを行いました。

  ご実家の売却に相続人全員が同意したため、Ｋ様はご実家を正式に相続したうえで売却の手続きを開始し、8カ月後に売却・現金化することができました。