【沼津市版】不動産会社が地元の士業や業者と連携して解決した事例

解決したいトラブル・課題

K様が去年相続した空き家は老化し、損傷の激しい状態です。
K様は東京都にご家族とお住まいで、実家に戻られるご予定はありません。
空き家の活用を検討しましたが、遠方からの管理に手間がかかるため、売却したいと考えるようになりました。

不動産会社の探し方・選び方

K様は、遠方からも相談できる地元の不動産会社がないか、探すことにしました。
インターネットを検索していると、

• 沼津市で 創業50年以上。土地勘を活かした売却実績がある
• 来社不要の、メールや電話での相談を受け付けている

不動産会社を見つけ、メールで相談してみることにしました。

Ｋ様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社がＫ様のご依頼を受けてご実家の査定に赴いたところ、家屋の損傷は激しく、このままでは売りづらい状況であることがわかりました。

しかし、K様のご実家は生活の利便性が高く、ファミリー層に人気で新築需要があるエリアにあるため、家屋を解体して更地にすれば、売却できる可能性が高い旨をお伝えしました。
更地にする費用と手順についてK様にお問い合わせ頂き、下記の通りご案内いたしました。

• 1.解体費用の目安

  解体費用は、解体をする物件の構造（建築材料）や大きさ（延床面積）によって異なります。
  一般的な一戸建ての解体費用の相場は以下のとおりで、約100万円～300万程度といえます。

  【解体費用の目安】

  構造	坪単価の相場
  木造建築	4～5万円／坪
  軽量鉄骨造	6～7万円／坪
  鉄筋コンクリート造	7～8万円／坪

  なお、沼津市では、空き家の除去（解体）費用を最大80万円補助する制度があります。

  参照：沼津市役所　都市計画部住宅政策課　沼津市空家等除却事業（空き家の除却に関する補助制度）について

• 2.解体工事の手順

  解体工事の主な手順は、下記のとおりです。

  ①解体工事届出の提出

  工事着手の７日前までに役所に届出が必要です。施主に代行して解体業者が行うことも可能です。

  参照：静岡県庁　都市局建築部建築安全推進課指導係　建設リサイクル法対象工事に関する届出方法について

  ②道路使用、占用許可申請

  工事の作業に敷地外である道路の使用を要する場合に必要です。

  参照：静岡県警察本部　警察本部交通部交通規制課　道路使用許可の申請

  ③ライフライン契約解除

  水道、電気、ガス、電話やインターネットなど通信回線を工事のために停止する必要があります。
  ただし、水道に関しては工事の際に使用するケースが多いので、解体業者に別途相談が必要です。

  ④近隣説明会を開く

  騒音や振動など、周囲に与える影響を考慮して、近隣住民に事前に周知する必要があります。

  参照：沼津市役所　生活環境部環境政策課　特定建設作業について

  ⑤建物消失登記申請

  建物が滅失した日から1ヶ月以内に、建物を管轄する法務局へ書類の提出が必要です。

  ⑥水道停止手続き

  解体工事で水道を使用していた場合、解体完了後に別途停止が必要になります。

  参照：沼津市役所　水道水水道サービス課　家屋等の解体工事を予定している方及び解体業者の皆様へ

  ⑦固定資産税の課税に関する手続き

  解体した建物について、翌年度の課税台帳から抹消するため、所有者・所在地等の情報の連絡が必要です。

  参照：沼津市役所　財務部資産税課　建物を壊したとき　

• 2.「結果」

  K様は弊社の提案通り更地にして売却を希望されましたので、弊社と連携している解体業者を紹介いたしました。

  更地にして住宅用地として売りに出してから約2か月で、無事売却に成功しました。
  早期に売却できたことはもちろん、「解体業者には悪質な業者もいると聞くので、安心して解体工事を任せられる業者に対応してもらえてよかった」とＫ様からは感謝のお言葉をいただきました。

解決したいトラブル・課題

相続した実家には、多くの家財道具が残されており、そのなかのいくつかはＴ様にとって感情的な価値のある「遺品」です。
また、遺品のなかには貴重品がいくらか含まれている可能性もあります。
住む予定がない家を早く片付けて売りに出したいと思っているのですが、相続人はＴ様お一人のため、遺品整理はいつ終わるとも知れない作業です。

不動産会社の探し方・選び方

T様は実家の売却だけでなく、片付けの相談まで対応している不動産会社を探したいと考えました。
インターネットで検索していると、

• 沼津市での売却実績が豊富
• 地元の遺品整理業者や片付け業者、司法書士や税理士などの士業と連携している

といった特徴のある不動産会社を見つけ、早速相談しに行くことにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様のケースのように、遺品整理が進まず空き家を売却できない、といったお悩みを抱えた方は少なくありません。
遺品は法的には相続人の財産になりますので、遺品整理は、相続放棄をしない限り、相続人の義務です。
相続人全員で遺品整理をするのが望ましいですが、各人の置かれた状況や家財の量の問題により、人材が不足してしまいがちです。
そうなると、Ｔ様のように遺品整理の負担が重すぎて、売りたい家も売れなくなってしまいます。

• 1.「遺品整理」業者と、その他片付け業者の違い

  相続人だけで遺品整理に対応しきれない場合は、遺品整理業者の利用を検討しましょう。
  「遺品整理」業者と、その他従来の「片付け業者」の大まかな違いは、下記のとおりです。

  	遺品整理業者	その他片付け業者
  業務内容	「遺品」の区分け 権利書や貴重品の捜索 遺品の買取 不用品の処分、清掃	不用品の処分、清掃など →「遺品」も「不用品」として扱われる可能性あり
  許可	なし （不用品の処分、清掃を外部委託しない場合は、右記の許可を兼ねることもある）	・一般廃棄物収集運搬許可 ・産業廃棄物収集運搬許可 ・古物商許可
  資格	遺品整理士（一般財団法人遺品整理士認定協会）	特になし

  なお、遺品整理業そのものに関する公的な資格や許可はありませんが、政府が令和２年に公表した、遺品整理業者を対象としたアンケートによると、約85％の業者が遺品の買取に必要な「古物商許可」を取得しています。
  （家庭ゴミを回収するのに必要な「一般廃棄物収集運搬許可」は半数以下の約49％）

  参照：総務省行政評価局 総務課地方業務室　遺品整理のサービスをめぐる現状に関する調査

  参入障壁が比較的低く、需要があることから一部には悪質な業者もおり、過大請求や盗難、不法投棄などのトラブルが起きています。

  参考：独立行政法人　国民生活センター　こんなはずじゃなかった！遺品整理サービスでの契約トラブル－料金や作業内容に関するトラブルが発生しています－

• 3.「結果」

  T様のご事情を伺い、弊社が連携している、地元の信頼できる遺品整理業者を紹介いたしました。
  戸建で家財が多かったため、約3週間を要しましたが、無事遺品整理を終え、戸建ても売りに出してから４カ月で買い手を見つけることができました。

解決したいトラブル・課題

Ｍ様が親族に確認したところ、Ｍ様の前妻は近年亡くなったが、誰もＭ様の異母兄弟の連絡先を知らないようでした。
Ｍ様は実家が空き家になると管理の負担が重いため、可能な限り早く異母兄弟と連絡を取って売却の相談をしたいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

M様は 相続した不動産について相談できる不動産会社を地元で探すことにしました。
インターネットで探していると、

• 相続した不動産の悩みを受け付けている
• 司法書士などの専門職と連携してサポートしてくれる

不動産会社を見つけ、相談先に選ぶことにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

ご実家を相続するにあたり、相続人と連絡を取る必要性と連絡が付かない場合の対応について説明しました。

• 1. 相続人と連絡をとる必要性について

  相続人の誰が何を相続するかついて話し合う遺産分割協議では、相続人全員の参加と合意が必須です。

  M様のお父様は遺言書を残されていません。
  遺言書によらない法定相続では、実家はＭ様とＭ様の異母兄弟の共有名義として相続されるため、Ｍ様は異母兄弟の同意なしで実家の売却ができません。
  そのため、Ｍ様はまず遺産分割協議で相続内容を、異母兄弟と話し合いたいと考えています。

  参照：法務省：不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～

• 2．相続人と連絡が取れない場合の対応について

  相続人の連絡先がわからず、連絡が取れない場合は下記の対応をしましょう。

  • 1.戸籍の附表で相続人の住所を調べる
  • 2.不在者財産管理人の選任を申し立てる
  • 3.失踪宣言を行う

  ＜1. 戸籍の附表で相続人の住所を調べる＞

  連絡先が不明の場合、まずは相続人の戸籍の附票を取得します。
  戸籍の附票は相続人の本籍地の役所で入手でき、相続人の住所がわかります。
  M様の場合は、亡くなられたお父様の出生から死亡までの戸籍謄本を調べることで、異母兄弟の本籍地が判明する可能性があります。

  住所が判明したら、手紙を送って連絡を取ってみましょう。

  ＜2. 不在者財産管理人の選任を申し立てる＞

  もし相続人が連絡の取れない行方不明者であれば、裁判所に「不在者財産管理人の選任」の申立てを行います。
  不在者財産管理人は、相続に利害関係のない被相続人の親族や司法書士・弁護士などの専門家などが選任されます。
  選任された不在者財産管理人は、本人に代わって財産の管理を行い、遺産分割協議に参加します。

  参照：裁判所｜不在者財産管理人選任

  なお、連絡が取れなくても居場所がわかっている場合は「不在者」とは認められません。
  「不在者」に該当するかどうかは、申立て後に家庭裁判所が調査し判定します。

  ＜3. 失踪宣言を行う＞

  不在の相続人と7年以上連絡が取れていなければ、失踪宣告を行えます。

  失踪宣告を行うと不在の相続人は法律上死亡したものとみなされるため、相続手続きを進めることができますが、申し立てには複雑な手続きと半年以上の時間が必要です。

  参照：裁判所｜失踪宣告

• 3.「結果」

  M様は弊社が連携する司法書士のサポートを得て、遠方に住む異母兄弟の居住地を特定することができました。
  その後、異母兄弟の父が亡くなったことを手紙で伝えると、遺産分割協議の参加に快諾してもらえました。
  遺産分割協議で話し合った結果、相続した不動産を売却して売却益を等しく分けることになり、M様のご実家は無事、弊社より売りに出されてから半年で買い手が見つかりました。