【沼津市版】知識が全くない状態から不動産相続し、売却した事例

解決したいトラブル・課題

K様は住み替えのマンション購入資金に充てるために、ご実家を少しでも高く売りたいと考えています。
しかし、築50年でほぼ家屋に価値がないようなご実家を、どのように売り出せば少しでも高く売れるのか知りたいと思い、不動産会社を探すことにしました。

不動産会社の探し方・選び方

Ｋ様は地元の不動産会社をインターネットで探しました。

• 沼津市の市況に詳しく、適切な査定ができる
• 型にはめた提案をせず、案件の内容に応じた最適な提案をする

という内容が書かれていた不動産会社に、相談してみる事にしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は少しでも高く築古のご実家を売りたいというご希望です。
Ｋ様のご実家を査定に伺ったところ、「中古物件」として売るには損傷が激しく、売れたとしても「契約不適合責任」に問われる可能性が高い状態です。

よって、現状建物の品質保証が難しいK様のご実家の場合は、「中古物件」で売るのは一定のリスクが伴います。
また、高値で売れる新築に近い状態にリノベーションして売りに出すには、数百万円の費用が発生する見込みです。
そこで、弊社は「古家付き土地」としての売却をK様にお勧めしました。

• 1.築古物件を「古家付き土地」で売却する

  「古家付き土地」は、おおよそ築20年以上で資産価値を持たない建物が建っている土地を指します。

  ＜古家付き土地として売却する際の売り手側・買い手側のメリット・デメリット＞

  	メリット	デメリット
  売り手	・建物の解体費用が不要 ・売却できない場合、更地と比べて固定資産税が安い ・建物の契約不適合責任を免責できる	・古家の劣化が著しい場合、売却が難しい ・値引き交渉をされやすい
  買い手	・新築より古家をリフォームする方が安い ・住宅ローンの融資を受けやすい	・建物を解体する場合は、解体費用がかかる

  建物が建っていない「更地」にするには解体費用がかかりますが、「古家付き土地」では売り手にとっては解体の必要がなく、また買い手にとっては購入に住宅ローンを利用できるのが魅力的です。

• 2.「結果」

  K様は弊社の説明をもとに総合的に売却方法を検討され、弊社の提案通りに「古家付き土地」として売りに出すことにしました。
  小中学校とスーパーが徒歩圏内にあり、駐車場のスペースも十分あるK様の古家付き土地は子育て世帯の買い手がつき、無事売却開始後半年後に売却されました。
  K様は不動産売買の初心者でありながら実家を高く売却できただけでなく、近々移り住む予定のマンションの購入費用に売却益を充てることができたと大変お喜びでした。

解決したいトラブル・課題

N様が、不動産のポータルサイトで周辺地域の売り出し中の物件をしらべたところ、いくつか見つかりました。
しかし、築年数や立地条件などの細かな違いがどの程度、N様の物件の売却価格に影響するのか。素人ではわかりません。

不動産会社の探し方・選び方

N様は実家がとりあえず売れそうなことがわかったため、査定を依頼する沼津市の不動産会社を探すことにしました。
とりあえずオンラインで無料査定を不動産会社2，3社依頼したところ、査定額に数百万円の開きがありました。 だいたいの金額はわかったので、

• 創業50年以上で豊富な売却実績がある
• 地域密着型で市況に詳しく、最適な売れる価格での査定ができる

不動産会社に直接相談しに行きました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は、周辺地域で中古物件が売りに出されていることを確認できたため、「売却できそうだ」と判断されたとのことでした。

しかし、Ｎ様が確認されたのは売り出し中の価格であり、実際にいくらで売却できたのかは、Ｎ様が参照された不動産のポータルサイトでは確認できません。

そこでまず弊社は、Ｎ様ご自身で「成約価格」（売却相場）を調べる方法を下記の通りご説明差し上げました。

• 1.不動産の売却相場を自分で調べる方法

  【インターネットで過去の成約価格を調べる】
  過去の成約事例は「不動産情報ライブラリ（旧土地情報システム）」や「レインズマーケットインフォメーション」で確認できます。

  不動産成約情報の入手先

  サイト名	詳細
  不動産情報ライブラリ （運営元：国土交通省）	円滑な不動産取引を促進する目的のもと、2024年4月から新たに運用開始。 価格や周辺施設、防災、都市計画などのデータを地図上に重ね合わせて閲覧することが可能となっている。 参照：国土交通省　「不動産情報ライブラリ」の運用を開始します
  レインズマーケットインフォメーション （運営元：国土交通大臣指定の不動産流通機構）	不動産会社が物件を登録、情報を共有し取引を行うためのネットワーク「レインズ」（「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」）の消費者版で、一般人の閲覧が可能

  「レインズマーケットインフォメーション」（RMI）の情報はレインズの情報を国土交通省が個別の取引を特定できないよう加工し、公開しています。
  不動産情報ライブラリで調べられる成約価格情報も、RMIと同じものです。
  なお、不動産にはレインズに登録されずに売買されるものもあるうえ、取引情報の件数が少ない地域については相場情報として適切でないとの判断のもとに、上記システムにおいてはデータ提供対象外となっています。

  また、成約価格はマーケット要因の他売買当事者の事情など複雑な要因が影響するため、必ずしも同一条件で同程度の価格が再現されるとは限らず、参照時には注意が必要です。
  しかしながら、大多数の取引がレインズに登録されて行われていると言われており、売却相場の参考とするのに役立つでしょう。

  【インターネットで現在販売中の物件価格を調べる】
  不動産ポータルサイトでは、現在販売中の物件情報が見られるため、N様が既にお調べになったように、相続した不動産に類似する物件があれば、売却価格の参考にできます。

  しかし、販売価格は実際の成約価格とは異なることが多く、参考程度に留めておく必要があります。
  特に中古物件の場合は、値引き交渉が行われ、販売価格より低い金額になることが多いです。
  中古物件の成約価格は、レインズに新規登録された売り出し価格の8～9割程度の傾向です。
  参照：公益財団法人東日本不動産流通機構 「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」

• 2.「結果」

  弊社がＮ様に査定額を提示し、沼津駅から徒歩圏内で、最近リフォームをしていることから、売却できる可能性が高いとお伝えしました。
  実際に物件を見せていただき、売れやすい居住環境や人気の間取り等、不動産の専門家の知識・知見に基づいた査定価格を根拠とともに提示させていただきました。

  査定価格にご納得されたN様は、弊社独自の内覧のサポートもお気に召されたようで、売却をご依頼くださり、５ヶ月後に買い手を見つけることができました。

解決したいトラブル・課題

S様は駅近のマンションにご家族と暮らしており、実家に住む予定はありません。
そこで、できる限り高く売ることで老後資金にしたいと思っています。

不動産会社の探し方・選び方

S様は不動産初心者でも相談しやすく、なおかつ相続不動産の売却に強い不動産会社を選びたいと思いました。

• 売主も買主も大事にする会社だから、いい提案をしてもらえそう
• 地域密着型で市況に詳しく、創業50年なので売却に強そう

な不動産会社に相談しに行くことにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様には、一般的にどのようにして家が高く売れるのかご説明差し上げました。

• 1. 家を高く売る方法

  家を高く売る方法には以下のようなものがあります。

  ・リフォーム、リノベーションをする

  → 必須ではありませんが、外観・内観共に魅力的な物件にすることで価値を高められます。

  ・ホームインスペクション（住宅診断）を受ける

  → 住宅診断士による物件の品質や安全性に関する診断を受け、買主が安心できる専門家の情報を提供しましょう。

  ・内覧や撮影の見せ方を工夫する

  → 家を清潔にし、極力物を片付け、部屋を広くみせるとよいでしょう。
  ハウスクリーニングを専門家に依頼すれば、より生活感がなく写真撮影や内覧にふさわしい状態にできる可能性があります。

  ・売却するタイミングを見極める

  → 一般的に、新年度の４月の前である、2月、3月に売買が活発になります。
  　売却には一定の期間を要するため、前年の冬あたりから売りに出せるようにしましょう。

  ・売り急がない

  → 売れないからといって焦って値引きをしないよう、適正価格をしっかり把握しましょう。
  　また、自分の都合で購入希望者を急かすと、売却に失敗しかねません。

  ・周辺物件の売却相場を把握し、複数の不動産会社に見積もりを依頼する

  → 相場からかけ離れた価格設定をせず、かつ、高い売却力が期待できる不動産会社を選びましょう。

  水回りのリフォームにかかる費用は、200万円～300万円程度ですが、「キッチン」「浴室」「トイレ」「洗面所」の4点をまとめてリフォームをするとセット価格で数十万円安くなる傾向です。

  リフォームをする場合は費用を回収できるのか、事前に不動産会社と相談するとよいでしょう。

• 2．結果

  S様のご実家を査定した弊社は、設備が古くなり損傷が目立つ水回りを中心にリフォームを提案いたしました。

  S様は、リフォーム費が回収できて高く売れるならとリフォームを行いました。
  リフォームにより魅力的な物件に生まれ変わったS様のご実家は、売りに出してからおよそ4カ月で無事売却に成功しました。

  最初は今までほとんど手入れのされていなかった家が売れるのかも分からなかったが、リフォーム費用も改修できたし、思ったより高く売れて良かったとS様は喜ばれておりました。